[8편] 허위 유치권 대응법: 낙찰자를 노린 함정을 피하는 법

유치권보다 더 무서운 허위 유치권

유치권은 위험할 수 있지만, 허위 유치권은 투자자의 판단을 더 크게 흔든다. 실체가 없는 유치권 주장은 낙찰자의 심리를 교란시키고, 자산 활용 시점을 지연시키며, 불필요한 법적 비용을 유발할 수 있다. 특히 초보 투자자들은 ‘유치권 행사 중’이라는 문구만으로도 낙찰을 포기하거나, 허위 주장에 합의금을 지불하는 실수를 범한다. 그러나 실무에서는 이 허위 유치권을 역이용하여 경쟁자를 제거하고, 저렴한 가격에 낙찰받는 베테랑 투자자도 적지 않다. 핵심은 유치권의 실체를 정확히 파악하고, 허위 여부를 빠르게 판단하는 안목이다.

허위 유치권의 주요 유형과 실제 사례

허위 유치권은 법적 요건을 갖추지 못했거나 외형만 유치권처럼 보이게 만든 경우다. 실무에서 자주 접하는 유형은 다음과 같다.
첫째, 점유자와 채권자가 일치하지 않는 경우다. 예를 들어, 시공사는 법인인데 점유는 개인이 하거나, 이미 퇴사한 직원이 현장을 점거한 경우다. 이는 법적으로 유치권 성립요건을 충족하지 못한다.
둘째, 채권 자체가 존재하지 않거나 불분명한 경우다. 계약서, 세금계산서, 견적서 등 기본적인 채권 증빙이 없고, 단순히 “공사를 도왔다”거나 “비용이 발생했다”는 주장만 있다면 이는 유치권으로 인정되지 않는다.
셋째, 실질적인 점유 없이 유치권만 주장하는 경우다. 출입 통제가 없고 내부에 사람도 없으며, 단지 ‘유치권 행사 중’이라는 팻말 하나만 덜렁 붙어 있는 경우다. 이러한 경우는 현장 점검만으로도 허위 유치권 가능성을 충분히 추정할 수 있다.

특히 아파트처럼 점유 주체가 대부분 채무자 본인인 경우에는 유치권 성립 가능성이 매우 낮다. 유치권은 채무자가 아닌 제3자 채권자가 ‘점유’를 하고 있어야 하는데, 대부분의 아파트 경매에서는 채무자 본인이 계속 거주 중이기 때문이다. 실무에서는 아파트에 걸린 ‘유치권 행사 중’ 현수막을 보면, 오히려 허위 가능성을 의심하는 경우가 많다.

허위 유치권을 판별하고 대응하는 3단계 전략

허위 유치권을 대응하기 위한 가장 확실한 방법은 세 가지 단계로 나뉜다.
1단계: 현장 점검
팻말만 보고 결정하지 말고, 직접 임장을 통해 출입문이 잠겨 있는지, 누군가 실제로 점유하고 있는지, 내부에 집기나 작업 흔적이 있는지를 확인한다. 단순히 외벽에 걸린 현수막이나 용역 인력 배치로 겁을 주는 경우는 상당수가 허위 유치권일 가능성이 크다. 실제 법무법인 센트로의 경험에 따르면, 이런 외형만 요란한 사례 중 상당수가 서류나 점유 실체가 전혀 없었으며, 오히려 경매를 방해하거나 낙찰가를 낮추기 위한 목적이었다고 한다.

2단계: 채권 서류 확인
공사대금 채권이 실제 존재하는지를 판단하기 위해서는 최소한의 문서가 필요하다. 공사계약서, 세금계산서, 작업일지, 견적서 등은 필수다. 견련성(해당 채권이 부동산과 직접적으로 연결되는지)을 확인하는 데에도 이 서류들이 반드시 필요하다.

또한 ‘채권의 변제기가 도래하지 않았다면 유치권을 행사할 수 없다’는 점도 놓쳐서는 안 된다. 즉, 채무자와 유치권자 간 변제기 연장 계약이 이루어진 경우, 경매 기입등기 이후에 변제기가 도래했다면 낙찰자에게 유치권을 주장할 수 없는 것이다. 하지만 대법원은 일부 예외적으로, 유치권자가 고의로 유치권을 작출하지 않았고 집행 절차의 안정성을 해치지 않은 경우에 한하여 인정할 수 있다고 판시하고 있다. 이처럼 성립 요건과 시점을 모두 고려한 분석이 필요하다.

3단계: 법률적 조치
허위라고 판단되면 즉시 내용증명을 통해 인도요구를 하고, 명도소송을 통해 강제집행을 준비한다. 법원은 유치권 주장의 성립 여부를 서류와 실질 점유 여부를 기준으로 판단하며, 이때 낙찰자의 준비된 증거와 주장 논리가 핵심이다. 실무에서는 이런 소송 과정에서 유치권자가 스스로 포기하거나, 협상 없이 철수하는 경우도 많다. 중요한 것은 **‘지레 겁먹고 합의금부터 제시하지 않는 것’**이다. 허위 유치권은 법적으로 무력화가 가능하다는 점을 기억해야 한다.

여기서 중요한 것은 소송을 준비하는 태도와 증거 확보의 전략성이다. 단순히 “유치권은 허위다”라고 주장하는 것만으로는 부족하다. 법원은 유치권의 성립 여부를 판단할 때 다음과 같은 기준을 복합적으로 본다.
첫째, 실질적 점유 여부다. 점유자가 해당 부동산을 실제로 통제하고 있었는지 여부를 사진, 영상, 열쇠 소지 여부, 출입 통제 장치의 존재 등으로 입증해야 한다.
둘째, 채권의 존재와 견련성이다. 공사대금 채권이라면, 계약서, 세금계산서, 작업일지, 지급 요청 문서 등을 수집해야 하며, 이를 통해 해당 부동산과의 직접적 관련성을 설명할 수 있어야 한다.
셋째, 채권자와 점유자의 동일성이다. 점유자가 채권자와 다른 경우, 유치권은 원천적으로 성립 요건을 갖추지 못한 것이므로 이를 집중 공략하는 것이 좋다.

법적 대응에 있어 가장 효과적인 첫 수단은 내용증명 발송이다. 이는 단지 통지 역할뿐 아니라, 이후 소송에서 "적극적 대응을 했고, 유치권을 부인한 근거가 있었다"는 사실을 증명하는 데 유리하다. 그 다음 단계는 인도청구소송(명도소송)이다.
이 과정에서 중요한 팁은 가능한 한 감정적 언쟁은 피하고, 서류 중심의 대응을 준비하라’는 것이다. 실제로 소송 중 유치권자가 법원에 증빙 서류를 내지 못하고 단순 주장만 반복하는 경우가 많은데, 이럴 때 낙찰자가 서류와 사진 등으로 구체적으로 반박하면 법원의 판단은 상당히 명확하게 갈린다.

또한 신의성실 원칙 위반 사례를 기반으로 논리를 전개하는 것도 좋은 전략이다. 예를 들어, 경매가 진행된다는 사실을 이미 알고도 이후에 공사를 시작하거나 점유를 시도한 경우, 법원은 “낙찰자를 기망하거나 부당하게 경매 절차를 방해하려 한 것”으로 판단하여 유치권 주장을 배척할 수 있다.

그리고 실제 실무에서는 이러한 명도소송이 진행되는 와중에 상대방이 스스로 점유를 포기하거나, 법원의 기일 전에 철수하는 사례도 적지 않다. 왜냐하면 소송에서 패소할 경우 점유자는 불법 점유에 대한 손해배상 책임까지 질 수 있기 때문이다. 이처럼 허위 유치권은 법적 압박이 들어오면 그 실체가 쉽게 드러나며, 정당성이 없을수록 대응이 쉬워진다.

마지막으로 명심할 것은 허위 유치권과의 협상은 반드시 법적 근거를 갖고 하되, 서류로 기록을 남겨야 한다는 점이다. 감정적으로 협상하거나, 문서 없이 현금만 주는 방식은 향후 동일한 유치권 주장이 또다시 제기될 수 있는 리스크를 만들 수 있다.
전문가의 조력 하에, 내용증명-소송-집행이라는 수순을 갖추고 대응한다면, 허위 유치권은 투자자에게 더 이상 공포의 대상이 아니다. 오히려 확실한 분석을 가진 투자자에게는 진입 장벽을 낮춰주는 기회가 될 수 있다.

낙찰자를 속이려는 유치권, 내가 속지 않기 위한 준비

유치권이라는 단어에 흔들리는 것은 초보자의 전형적인 반응이다. 하지만 유치권도 결국 법적 요건이 있어야만 인정받는 권리이며, 그 요건이 부족한 상태에서의 주장은 ‘소음’에 불과하다. ‘유치권 행사 중’ 현수막, 무단 점유, 현장 외형은 진짜보다 허위에서 더 자주 등장한다는 점을 기억하자.

현장을 확인하고, 문서를 검증하고, 법리적으로 대응한다면 허위 유치권은 더 이상 리스크가 아니다. 오히려 이 가짜 유치권 덕분에 경쟁자는 줄어들고, 투자자는 싸게 낙찰받을 수 있는 기회를 얻게 된다. 결국 이 싸움은 ‘누가 진짜를 구별할 수 있는 눈을 가졌는가’의 문제다. 감정이 아니라 분석, 두려움이 아니라 전략이 당신의 투자를 지킬 것이다.

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👉 [9편] 유치권 인도청구와 명도소송: 실전 절차와 주의점 총정리