[3편] 유치권 행사 방법과 절차: 투자자 관점의 실전 노하우

유치권, ‘행사’하지 않으면 아무 의미 없다

유치권은 아무리 강력한 담보권이라도 실제 행사하지 않으면 아무런 법적 효력이 없다.
즉, "유치권이 있다"고 주장만 한다고 해서 법적 보호를 받을 수 있는 건 아니라는 말이다.
유치권은 물건을 점유하고, 그것을 반환하지 않겠다는 ‘의사표시’를 명확히 해야 한다.

부동산 투자자 입장에서 중요한 것은, 해당 부동산에 유치권이 실제로 행사되고 있는지, 단순 주장에 불과한지를 판단하는 능력이다. 유치권이 제대로 행사되고 있다면, 점유 회복이 지연되고 수익 실현이 어려워질 수 있다. 반대로, 단순 주장만 있는 허위 유치권이라면 소송이나 강제집행으로 해제할 수 있다.

이번 편에서는 유치권의 ‘행사’란 무엇인지, 어떤 방식으로 실제 현장에서 행사되고 있는지를 분석하고, 투자자가 유치권의 실체를 파악하고 대응하는 전략까지 함께 살펴본다.

유치권 행사 요건과 절차

유치권은 민법상 ‘물권’이지만, 그 효력을 발휘하려면 점유와 의사표시라는 두 가지가 반드시 필요하다. 여기서 핵심은 ‘행사’이며, 이는 법률적으로도 실제적으로도 명확해야 한다.

(1) 유치권 행사 의사 표시란 무엇인가?

유치권을 행사한다는 것은 단순히 “나 유치권 있어요”라고 말하는 것이 아니다.
“나는 이 채권이 변제되기 전까지 이 물건을 인도하지 않겠다”는 의사를 외부에 명백히 알리는 것이다. 이걸 법률적으로는 ‘의사표시의 외형화'라고 한다.

실제로 현장에서는 다음과 같은 방법으로 의사표시를 한다.

• 건물 입구에 ‘유치권 행사 중’이라는 팻말을 부착
• 출입문을 폐쇄하고 잠금 장치나 관리인 배치
• 경고문 부착: “본 건물은 유치권 행사 중이며, 무단침입 시 법적 조치”
• 관리 인력 상주: 실질적 점유가 있다는 증거 확보

이러한 외형적 조치는 단순한 형식이 아니라, 실제로 법원에서 유치권이 성립되었는지를 판단하는 핵심 근거가 된다.

(2) 점유 유지의 중요성과 방법

유치권은 ‘점유’를 기반으로 한 담보권이다.
따라서 점유가 끊기면 유치권도 소멸한다.
즉, 한 번 건물에서 나가버리거나, 물건을 넘겨준 순간 유치권은 사라진다.

그래서 유치권자는 무슨 일이 있어도 점유를 유지하려고 한다.
실무에서는 다음과 같은 방식으로 점유를 지속한다.

• 경비원 배치 또는 CCTV 감시 체계 유지
• 일정 간격으로 관리인 출입기록 남기기
• 전기·수도 최소한 유지로 관리의사 입증
• 출입문 및 창문 봉쇄

이처럼 유치권은 행사 방법이 매우 ‘현장적’이며, 눈에 보이는 조치들이 핵심이다.
투자자 입장에서는 실제로 누가 점유하고 있는지, 점유는 지속되고 있는지를 직접 확인하는 것이 필수다.

실제로 가장 많이 볼 수 있는 유치권 행사 방식은 건물 입구에 붙어 있는 “유치권 행사 중”이라는 팻말이다. 이 팻말 하나가 투자자에게는 그 물건을 지금 당장 사용할 수 없다는 시그널이 된다.

실무에서는 다음과 같은 방식이 혼합되어 사용된다.

• 팻말 + 잠금장치
• 유치권 통지서 + 내용증명 발송
• 명도요구 대응 거절
• 법원 제출용 사진자료 확보

이러한 외형적 요소들은 법원에서도 매우 중요하게 본다.
즉, 형식이 곧 실질이 되는 영역이다.

실무에서 유치권 행사 시 주의할 점

(1) 명도소송 대비 전략: 점유 근거 강화

유치권자는 언제든 낙찰자나 소유자로부터 명도소송을 당할 수 있다.
이때 법원이 가장 중요하게 보는 것은 ‘점유의 연속성’과 ‘실질적 행사 여부’다.

따라서 유치권자는 다음과 같은 방어 전략을 세운다.

• 임의점유가 아니라 적법한 계약에 따른 점유라는 자료 확보
• 채권 증명서 및 공사 관련 계약서 제시
• 유치권 행사 기간 중 건물 출입을 통제한 기록

이러한 전략이 없을 경우, 명도소송에서 패소하여 강제집행으로 점유를 상실하게 된다.

(2) 허위 유치권 의심 시 낙찰자의 대응 방법

투자자 입장에서 가장 골치 아픈 경우는 허위 유치권이다.
공사계약서도 없고, 견련성도 없는 채권을 내세워 건물 점유를 시도하는 사례다.

이럴 때 투자자는 다음과 같이 대응할 수 있다.

• 내용증명 발송 및 명도 요구
• 유치권 불성립 사유를 정리하여 법원에 제출
• 점유 지속이 없다는 증거 확보 (ex: 출입기록 부재, 장기 미방문 등)
• 강제집행 신청 준비

(3) 부당 사용·영업 시 유치권 소멸 리스크

유치권자는 점유만 할 수 있고, 물건을 임의로 사용할 수는 없다.
하지만 간혹 유치권자들이 건물을 무단으로 임대하거나, 영업행위를 하는 경우가 있다.

이 경우 유치권은 ‘인도 거절에 필요한 범위를 넘어서 사용’한 것이므로,
민법 제324조 제1항에 따라 소멸 청구 대상이 된다.

투자자 입장에서는 다음을 확인해야 한다.

• 건물 내 무단 운영 여부
• 사용자의 정체 및 계약 여부
• 부당 이득 반환 청구 가능성

이러한 요소들을 통해 유치권 행사 자체를 무력화할 수 있는 법적 여지를 확보할 수 있다.

유치권 행사 여부 판단을 위한 투자자 체크리스트

유치권은 주장만으로는 법적 효력을 가지지 않는다.
점유와 행사 의사의 외형화가 이루어져야만 유치권이 실제로 인정된다.
따라서 투자자는 현장을 보고, 점유 여부와 의사 표시가 명확한지를 직접 판단해야 한다.

✅ 체크리스트

• “유치권 행사 중” 표시가 있는가?
• 건물 출입이 실제로 제한되는가?
• 팻말, 잠금장치, 관리인 등 실질적 점유가 있는가?
• 공사계약서 및 채권 관계가 존재하는가?
• 유치권자가 물건을 ‘사용’하고 있지는 않은가?

이 모든 요소는 투자자가 유치권 리스크를 피하거나 협상 전략을 세우는 데 반드시 필요한 기본 정보다.
다음 편에서는 이러한 유치권과 타 담보물권의 비교를 통해, 유치권이 부동산 투자에서 어떤 위치에 있는지를 체계적으로 분석해본다.

✅ 다음 편 예고:

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